Hipotecarios UVA: claves para entender su alcance, condiciones y limitaciones

Sabrina Zapico, Martillera Publica Nacional (MAT 4403 CPMYCLZ) titular de SZ Canning Propiedades @szcanningpropiedades

En medio de un escenario económico desafiante, los créditos hipotecarios vuelven a generar expectativa en Argentina. Con nuevas líneas lanzadas por bancos públicos y privados, y la reactivación de la oferta en UVA, muchas familias vuelven a preguntarse si ahora sí es posible acceder a la vivienda propia. ¿Qué requisitos hay? ¿Qué riesgos implica? ¿En qué zonas se están activando las operaciones?

Créditos UVA: ¿qué son y cómo funcionan?

Los créditos más ofrecidos actualmente son los ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), una unidad que sigue el índice CER, vinculado a la inflación. Este sistema permite que la cuota inicial sea baja en comparación con un préstamo tradicional en pesos, pero el capital adeudado se actualiza mensualmente. El riesgo es claro: si la inflación supera el aumento de los ingresos, la cuota se vuelve progresivamente más difícil de pagar.

Para mitigar ese riesgo, algunos bancos incorporaron cláusulas de protección, como topes de ajuste vinculados al salario promedio (CVS) o seguros específicos.

¿Quiénes pueden acceder?

Los requisitos varían entre bancos, pero en líneas generales incluyen:

• Ingresos demostrables de entre $1.500.000 y $2.000.000 mensuales por grupo familiar.
• Relación cuota/ingreso de hasta el 25 o 30 %.
• Antigüedad laboral mínima de 12 meses o tres recibos consecutivos.
• Edad que permita cancelar el crédito antes de los 70 a 85 años, según el banco.
• En muchos casos, tener cuenta sueldo o vinculación con la entidad.

También se suman gastos adicionales, como escrituras, seguros de vida e incendio, y gastos administrativos, que pueden representar un 5 % extra sobre el valor total.

Comparativa de condiciones (2024)

Banco	TNA desde	% Financiado	Plazo máximo	Protección UVA/CVS
Nación	4,5 %	Hasta 80 %	30 años	Seguro optativo por CVS
Ciudad	3,5 a 5,5 %	75 %	20 años	Seguro disponible
Hipotecario	4,25 a 8,5 %	80 %	30 años	Sí
Santander	5,5 %	75 % (50 % segunda vivienda)	20 años	No confirmado
BBVA	6,5 %	80 %	20 años	No confirmado
Supervielle	4 a 8 %	80 %	30 años	Sí

Simuladores disponibles

Para analizar condiciones reales según cada caso, estos simuladores oficiales permiten calcular montos, cuotas y requisitos:

• Simulador Banco Nación
• Simulador Banco Ciudad
• Simulador Banco Hipotecario
• Simulador BBVA
• Simulador Santander
• Simulador Supervielle

¿Dónde se concentra la demanda?

Las zonas más activas corresponden a:

• Localidades del conurbano bonaerense, especialmente en zonas oeste y sur (Morón, Merlo, Lomas, Canning, San Miguel).
• Áreas suburbanas del interior del país, como Córdoba capital, Rosario, Mendoza, San Juan y Tucumán, con propiedades en valores más accesibles (por debajo de los USD 1.000/m²).
• En CABA y barrios premium del GBA (Palermo, Recoleta, Nordelta, San Isidro), los precios siguen alejados del alcance de los nuevos créditos.

Barreras estructurales

Pese al entusiasmo inicial, el sistema hipotecario argentino todavía enfrenta obstáculos importantes:

• Ajuste por UVA sin garantía de ingresos: aunque algunos bancos ofrecen seguros, no todos los usuarios acceden o los conocen.
• Inestabilidad macroeconómica: la volatilidad del dólar, la inflación y la falta de previsibilidad desalientan a muchas familias.
• Dificultad de compra en dólares: aunque el crédito es en pesos, muchas propiedades se cotizan en USD, lo que exige operar vía dólar MEP o acuerdos especiales.
• Falta de cultura financiera: muchos tomadores no conocen los riesgos reales ni los detalles del sistema UVA.
• Poca cobertura nacional: la mayoría de los bancos aún limitan sus créditos a grandes ciudades.

¿Qué se podría mejorar?

Expertos del sector coinciden en que, para que los créditos sean realmente accesibles, se necesitan medidas complementarias:

• Mayor protección legal frente a la inflación, como topes automáticos de cuota.
• Oferta pública de vivienda pesificada o financiada.
• Reintroducción de cláusulas que permitan extender el plazo si la cuota se vuelve impagable.
• Educación financiera masiva y herramientas comparativas claras.

Una oportunidad con matices

Hoy, los créditos hipotecarios vuelven a ser una posibilidad, especialmente para quienes cuentan con ingresos formales altos, estabilidad laboral y expectativas moderadas. Son una herramienta valiosa, pero no están exentos de riesgo. Por eso, antes de tomar cualquier decisión, resulta fundamental comparar, simular y proyectar escenarios.

Porque el sueño de la casa propia puede estar más cerca, pero solo si se construye con información clara y decisiones conscientes.