La importancia de la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario argentino

Por más que hablemos de ladrillos, planos, lotes y metros cuadrados, el verdadero cimiento del mercado inmobiliario no es físico: es jurídico. La seguridad jurídica —ese concepto tan citado como a menudo subestimado— es la garantía de que las reglas del juego son claras, conocidas por todos y, sobre todo, que no cambian a mitad de camino. En el mundo del Real Estate, y muy particularmente en los Barrios Cerrados, tenerlo presente marca la diferencia entre ingresar en un desarrollo exitoso o comprar de un problema.

Sin previsibilidad legal, no hay inversión. Ningún desarrollador debería lanzar un proyecto si no constituye el mismo dentro del marco jurídico correcto. De igual modo, ningún comprador debería firmar una reserva o boleto de compra venta sin la tranquilidad de que la propiedad será realmente suya y podrá disponer de ella como espera.

La seguridad jurídica abarca desde la estabilidad normativa hasta la transparencia registral, desde el respeto a los contratos hasta la agilidad judicial. Es una pieza clave para todo el mercado inmobiliario, pero especialmente crítica para los emprendimientos que nacen desde cero —como los desarrollos desde el pozo o los barrios privados que hoy más que nunca florecen en casi todo el país.

En Argentina, cada provincia, municipio, y a veces incluso cada localidad, tiene regulaciones propias sobre lo que se puede hacer (o no) en un terreno: cuántos metros cuadrados se pueden construir, qué servicios están habilitados, etc. Por eso, es esencial asesorarse correctamente e investigar los antecedentes de quienes están detrás de cada proyecto inmobiliario, ya sea urbano o rural. Todo importa.

Un ejemplo paradigmático de esta falta de seguridad jurídica sucede con frecuencia en clubes de campo o barrios cerrados. En este formato de urbanizaciones, que ha crecido aceleradamente en las últimas décadas como respuesta a la demanda, entre otras cuestiones, de mayor seguridad, debe ponerse mucha atención al momento de adquirir una propiedad, ya sea lote, casa o departamento. A veces sucede que la inseguridad se manifiesta también en lo jurídico. Resulta muy importante tener en cuenta aspectos tales como la inscripción registral del titular de dominio, que el proyecto se encuentre debidamente aprobado por la autoridad administrativa local (Municipalidad y Gobierno Provincial) y que el Plano de Subdivisión esté debidamente inscripto en el registro correspondiente, y de donde se definan claramente los espacios privados, las áreas comunes, las calles internas, los accesos, el espacios verdes, etc.

Con la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (vigente desde el 1° de Agosto 2015) se unificaron los criterios y se dio seguridad jurídica tanto a Desarrolladores como a propietarios, clarificando aspectos como: la inscripción registral, la obligación de cumplir con normas urbanísticas y la relación entre lo privado y lo común. Estos requisitos legales son fundamentales: proyecto aprobado por la autoridad administrativa local (municipalidad y gobierno provincial), plano de subdivisión o mensura - donde se definen lotes privados, áreas comunes y calles internas, accesos, espacios verdes, etc.- escritura pública de afectación al régimen de conjunto inmobiliario e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Pongamos un ejemplo: si alguien nos preguntara respecto de cualquiera de nuestros cinco barrios, (desde Haras del Sur I hasta Haras del Sur V), podríamos expresar que los mismo cuentan con absolutamente todas las aprobaciones, tanto municipales como provinciales, para ser construidos y comercializados. Cada uno tiene su Pre-Factibilidad, Factibilidad y fundamentalmente, su Plano de Subdivisión aprobado e inscripto por los organismos pertinentes de la Provincia de Buenos Aires. Esto, ni más ni menos, nos da absoluta tranquilidad a nosotros, como desarrolladores y fundamentalmente, a quienes sean nuestros adquirentes, quienes saben de antemano, que no están comprando un problema, como dijimos al principio.

En definitiva, si está considerando invertir en una propiedad o lote, busque trayectoria, referencias, transparencia, y asegúrese de que lo que desea hacer allí esté realmente permitido. En un país donde la confianza es un bien escaso, el mercado inmobiliario tiene la oportunidad —y la obligación— de ser un ejemplo de institucionalidad.