El impacto del crédito hipotecario en el crecimiento del mercado inmobiliario

La baja de la inflación y la estabilidad del tipo de cambio están generando un nuevo ciclo de crecimiento en el mercado inmobiliario, produciendo un importante movimiento de compra-venta de unidades usadas en los últimos meses. Solo en el mes de marzo, hubo 4747 escrituras, un 10,94% más que en el mes de febrero y un 39,66% más de operaciones si lo comparamos con igual mes del año pasado.

No menor es el dato de tiempo de rotación de unidades a la venta y tiempo promedio que tarda una vivienda en ser vendida desde que se publica, que pasó de 10,3 años en 2020 a solo 1,8 años en marzo de este año. Claramente, el acelerador por excelencia de este cambio positivo que se viene dando, además de la baja de la inflación y la estabilidad del tipo de cambio, es el Crédito Hipotecario, que está permitiendo que muchas personas y familias estén pudiendo pasar de un monoambiente a un dos ambientes y de un dos ambientes a un tres ambientes, y en menor medida a un 4 ambientes, logrando cumplir un sueño demorado para muchos desde hace bastante tiempo.

Hoy, el 20% de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se realizan con Crédito Hipotecario, según datos del Colegio de Escribanos, un dato no menor, ya que hace un año atrás prácticamente no había crédito. El crédito es el dinamizador por excelencia del mercado inmobiliario, por lo que entendemos que si la inflación sigue bajando permitiendo la baja de la tasa de interés de los créditos, cada vez será más alto el porcentaje de escrituras con Crédito Hipotecario y mayor la cantidad de operaciones inmobiliarias.

Sin embargo, este dinamismo no se está dando todavía en la venta de unidades a estrenar y de pozo, por un lado por el sobre stock de unidades usadas que había a la venta a menor precio y por otro, porque el mercado de pozo y a estrenar no cuenta todavía con la alternativa de Crédito Hipotecario. Con el aumento de los costos en dólares del último año y medio, los desarrolladores inmobiliarios estamos utilizando todo el ingenio posible para ser competitivos y ofrecer distintas alternativas de financiación propia para que nuestro producto sea una alternativa alcanzable para quienes quieran comprar una vivienda nueva con los estándares de calidad y servicio que hoy buscan los nuevos compradores.

Es muy importante para la dinámica del mercado inmobiliario que los Desarrolladores Inmobiliarios podamos volver a tener un rol relevante y estratégico para que el crecimiento de la oferta inmobiliaria sea constante y sostenida en el tiempo. La apertura de la economía y, por último, la salida del cepo cambiario, auspician un cambio importante en las expectativas del mercado de pozo. Ya estamos viendo que muchos productos nacionales comenzaron a bajar de precio, entre otros la chapa, el hierro, los porcelanatos, hornos y anafes, y otros están rápidamente desacelerando los aumentos o volviéndose para atrás.

Se comienza a vislumbrar un mercado inmobiliario distinto a lo que venimos viendo, mucho más dinámico en general, donde los distintos actores, partiendo desde los fabricantes de insumos, pasando por los importadores, distribuidores, comercializadores, constructores, desarrolladores, entidades bancarias y financieras y aseguradoras, se están dando cuenta de la importancia de trabajar en conjunto en una verdadera industria de la construcción que crezca en forma sólida y constante en el tiempo. Si analizamos el mercado en cuanto a precio de venta para el comprador final, todavía los valores promedio del m2 en CABA están un 25% por debajo de lo que supo estar a fines del 2017 y principios del 2018, pero con similares costos de construcción.

En el último tiempo, pudimos observar un incremento de los precios del 10%, no homogéneo en todos los barrios de CABA. Algunos economistas hablan de un incremento en los precios del valor del metro cuadrado del orden del 40%, sin especificar en cuanto tiempo se puede dar este aumento, ya que depende de muchos factores. Independientemente de cuánto, cuándo y cómo se irá dando el incremento del valor de las propiedades en el futuro, lo más importante es que exista un mercado dinámico y constante donde converjan la oferta y la demanda, donde exista una industria de la construcción generando cada vez más y mejores puestos de trabajo y una demanda de compradores que a través del crédito a largo plazo puedan tener su vivienda.